Дубай – это город экспатриантов, которых здесь более 90% из общего числа жителей.  Их насчитывается почти два миллиона, но лишь немногие способны приобрести себе собственное жилье. Поэтому наряду с продажей недвижимости здесь очень развит рынок аренды жилья, что делает недвижимость в Дубае привлекательной для инвестиций, ведь доход от сдачи в аренду квартир и апартаментов в этой стране, в силу ее привлекательности, в 2-3 раза выше, чем на подобных рынках других стран.

В этой статье мы рассмотрим некоторые вопросы, которые часто возникают у тех, кто хочет арендовать недвижимость в Дубае или приобрести ее для последующей сдачи в аренду. Особенно часто задаются такие вопросы:

•          имеет ли право собственник, имеющий недвижимость в Дубае, сдать ее в аренду?;

•          какая величина дохода от сдачи недвижимости в Дубае в аренду?;

•          есть ли ограничения по стоимости аренды недвижимости в Дубае?;

•          требования, предъявляемые к арендаторам в Дубае;

•          обязательна ли регистрация договора аренды и кто должен этим заниматься?;

•          уплачиваются ли налоги с доходов от сдачи в аренду недвижимости в Дубае?;

•          порядок сдачи в аренду недвижимости в Дубае;

•          порядок оплаты за аренду недвижимости в Дубае;

•          кто должен оплачивать комиссионные за услуги, оказанные агентством по недвижимости?;

•          кто обязан оплачивать расходы на обслуживание и эксплуатацию недвижимости, сданной в аренду?;

•          возможна ли сдача недвижимости в Дубае без агентов по недвижимости?;

•          требования, установленные в Дубае к агентам по недвижимости.

Рассмотрим эти вопросы по порядку.

Имеет ли право собственник, имеющий недвижимость в Дубае, сдать ее в аренду?

Согласно законам, действующим в эмирате Дубай, каждый собственник, имеющий недвижимость в Дубае, имеет право на сдачу ее в аренду сроком не меньше чем на 1 год. Такой вид аренды считается краткосрочным, требующим наличия соответствующей лицензии. Обычно собственники, не имеющие такой лицензии, обращаются за помощью к управляющим компаниям, предоставляя им свою собственность для сдачи в аренду от своего имени за определенную плату. Это право оговорено в статье №26 от 2007 года и дополнениями к нему.

Какая величина дохода от сдачи недвижимости в Дубае в аренду?

Средние рыночные показатели чистого рентного дохода от недвижимости в Дубае говорят о том, что он составляет от 5% до 10% годовых. Обуславливается такой разброс доходности различием категории недвижимости и ее типа, а также ее местоположением и величиной расходов на обслуживание. Замечено, что более доступное жилье дает больший рентный доход, чем дорогое и элитное. Если говорить о рынке офисной недвижимости, то инвестиции в него менее привлекательны, так как доходы от его сдачи в аренду гораздо меньше.

Чего нельзя сказать о сдаче в аренду торговых площадей (магазины, рестораны, кафе, сервисные центры и т.п.). Сдав в аренду недвижимость в Дубае этого типа, в зависимости от его параметров и внешних факторов, можно получить рентный доход до 15%.

Есть ли ограничения по стоимости аренды недвижимости в Дубае?

Явных ограничений, определяющих стоимость аренды недвижимости, указанной в контракте на сделку, не существует. Стороны, совершающие подобную сделку, могут оговаривать в контракте любые условия, не противоречащие действующему в эмирате законодательству. Существуют лишь ограничения на повышение арендной платы при продлении контракта на очередной срок. Например, продлевая контракт на аренду жилья, собственник недвижимости в Дубае не может повысить арендную плату, если прошло меньше двух лет с момента заключения первоначального контракта. Также, при желании собственника жилья повысить арендную плату, ему необходимо учитывать показатели индекса Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), которое отражает средние показатели арендных ставок на различные типы жилья с учетом их расположения в различных районах города.

Требования, предъявляемые к арендаторам в Дубае

Арендатор, желающий арендовать недвижимость в Дубае (если это не краткосрочная аренда жилья), обязан быть физическим или юридическим лицом и иметь статус резидента ОАЭ. Другими словами, договора на аренду заключаются исключительно с гражданами ОАЭ или выходцами из стран, входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо при наличии резидентской визы.

Похожие требования к арендодателю – юридическому лицу. Компания-аренодатель должна быть зарегистрирована на территории ОАЭ. Этим юридическим лицом может быть филиал зарубежной фирмы или местная компания, имеющая недвижимость в Дубае.

Обязательна ли регистрация договора аренды и кто должен этим заниматься?

Согласно законам эмирата Дубай, все договоры на аренду недвижимости на территории этого эмирата в обязательном порядке подлежат регистрации. Этим вопросом занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Созданная этим агентством система Ejari, позволяет производить регистрацию договоров через интернет. Система проста в обращении и требует минимума информации о контракте на аренду: об участниках сделки, об объекте недвижимости, условия договора. Такой вид регистрации бесплатный и провести ее может как арендатор, так и арендодатель, имеющий недвижимость в Дубаи. Правда, пока ответственность за нарушение обязательной регистрации не установлена, но существуют положения закона, по которым участники сделок с недвижимостью, не прошедшие регистрацию, лишены права обращения в суд и правительственные органы с требованиями защиты своих интересов.

Уплачиваются ли налоги с доходов от сдачи в аренду недвижимости в Дубае?

В ОАЭ не существует налогов на доходы и на имущество, и именно поэтому  владение недвижимостью в Дубае и получение доходов от его сдачи в аренду не влечет налоговых обложений для собственника в границах ОАЭ. Тем не менее, собственник недвижимости в Дубае ответственен за ее содержание в надлежащем виде и обязан оплачивать расходы, идущие на ее обслуживание, сумму которых устанавливает управляющая компания.

Подобные платежи взимаются ежегодно на год вперед и для эмирата Дубай составляют от 20 до 80$ с 1м². в год.

Порядок сдачи в аренду недвижимости в Дубае

Для того, что бы сдать недвижимость в Дубае в аренду, в первую очередь нужно наладить контакты с потенциальным арендатором. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства. После этого оговаривается и подписывается договор на аренду, в котором описаны условия, в частности:

•          условия оплаты и ее стоимость;

•          срок и условия продления;

•          расходы на эксплуатацию арендованной недвижимости и распределение этих расходов между сторонами, заключающими договор;

•          ответственность сторон за нарушение оговоренных в договоре условий.

После того как подписан договор, арендатор вносит оплату за аренду за год вперед (чаще всего чеками) и гарантийный депозит, составляющий в большинстве случаев 5% от суммы за аренду.

В свою очередь, после получения оплаты, арендодатель, имеющий недвижимость в Дубае, обязан передать арендатору ключи, карточки доступа, брелки и т.д. для свободного доступа в сдаваемое жилье и к объектам инфраструктуры сдаваемого помещения. В том числе передаются копии документов, необходимые арендатору для подключения коммунальных услуг и коммуникаций.

Порядок оплаты за аренду недвижимости в Дубае

На всей территории ОАЭ, включая и эмират Дубай, принято производить оплату за аренду недвижимости на год вперед. Основная масса расчетов производится банковскими чеками. Согласно условиям договора, сумма может быть оплачена одним или несколькими чеками с будущими датами.

Например, арендатор передает чеки в количестве 4 шт, даты будут проставлены так, что выплаты по ним будут ежеквартальными, а при передаче чеков в количестве 12шт. – они будут ежемесячными.

Для этого арендодателю при наступлении указанной в чеке даты достаточно обратиться в банк и обналичить его. Чеки, конечно, не дают стопроцентной гарантии оплаты аренды, но, тем не менее, этот способ осуществления расчетов достаточно надежен и удобен, а операции с необеспеченными чеками в ОАЭ считаются уголовным преступлением и жестко караются.

Не надо забывать, что срок действия банковского чека всего 6 месяцев, после чего он аннулируется.

Существует несколько особенностей при выписке банковского чека. В случае, если чек выписан на физическое лицо и на нем нет пометки об оплате только на счет получателя, то это физическое лицо, независимо от того имеет оно резидентскую визу или нет, может обналичить чек в любом отделении банка-эмитента. Если чек выписан на имя компании, сдающей в аренду недвижимость в Дубае, деньги будут переведены только на банковский счет, открытый обязательно в банке на территории ОАЭ. Резидентский статус при этом не обязателен.

Множество банков на территории ОАЭ используют практику открытия банковских счетов для нерезидентов (также и для зарубежных компаний). Занимает эта процедура менее часа, а минимальный вклад для его открытия на сегодняшний день составляет 10 000 дирхам (около 2750 долл. США).

В случае, если ни один из вышеперечисленных вариантов оплаты не устраивает арендодателя, сдающего недвижимость в Дубае, он имеет возможность указать в чеках банковский счет агентства по недвижимости, которое занималось сдачей данного жилья в аренду, и получить деньги через это агентство.

Кто должен оплачивать комиссионные за услуги, оказанные агентством по недвижимости?

Посредничество в сделке агентства по недвижимости оплачивается комиссионными, которые выплачивает арендатор после подписания договора на аренду недвижимости и в среднем составляет 5% от суммы годовой аренды. Стоимость дополнительных услуг, если таковые потребуются арендодателю, сдающему недвижимость в Дубае, оговаривается отдельно.

Кто обязан оплачивать расходы на обслуживание и эксплуатацию недвижимости, сданной в аренду?

Это зависит от условий, оговоренных в условиях договора, но обычно собственник недвижимости в Дубае отвечает за оплату расходов на капитальный ремонт и обслуживание недвижимости, а арендатор берет на себя все расходы, которые связаны с эксплуатацией недвижимости (коммунальные услуги и использование коммуникационных сетей). Так же и текущий ремонт, муниципальный сбор, составляющий 5% от годовой арендной платы, включается в расходы, оплачиваемые арендатором.

Возможна ли сдача недвижимости в Дубае без агентов по недвижимости?

Как и во всем мире без участия агентов обходится очень малое количество сделок с недвижимостью. Агентства по недвижимости – это место, куда в первую очередь спешат те, кто желает приобрести недвижимость или арендовать ее на определенный срок. В них собирается оперативная информация по рынку недвижимости, но надо помнить, что не все подобные компании должным образом зарегистрированы и действуют в рамках закона.

Требования, установленные в Дубае к агентам по недвижимости

По требованиям, установленным Земельным Департаментом Дубая №85 от 2006 года, агентства по недвижимости Дубая обязаны иметь лицензию на подобный вид деятельности и быть зарегистрированы в реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). При этом служащие подобных компаний должны пройти специализированное обучение и получить брокерские карты с индивидуальным номером. Все эти меры предусматривают защиту интересов клиентов.

Видео. Консультация эксперта по недвижимости в Дубае

Ответы на самые популярные вопросы, касающиеся аренды и покупки недвижимости в Дубае.